審査の重要ポイント
不動産担保ローンの審査は、住宅ローンと共通する部分もありますが、大きく異なる部分もあります。
一般的には、住宅ローンよりも審査は厳しいと言われています。
住宅ローンでも、「年収400万円以上の正社員に限る」などという条件がついていることもありますが、近年では派遣や契約社員の人でも借りられる住宅ローンは増えています。
大切なことは、年収に対して無理のないローンを組むということです。
住宅ローンが本人の給料などの収入から毎月の返済をしていくのに対して、不動産担保ローンはマンション経営などによる家賃収入からローンを返済していきます。
そのため、物件の収益性が一番重要になります。
例えば、空き室がゼロで毎月100万円の家賃収入が見込める物件ならば、毎月最高で100万円の返済をしていけるということになります。
もちろん、空き室リスクはどのような物件でもありますので、毎月の返済額は70万円～80万円程度にしておくのが無難でしょう。
もしも空き室が増えて、毎月の家賃収入が50万円になってしまったとしても、本人の貯金や給料に余裕があれば、差額の20万円くらいは埋められる可能性があります。
本人の年収などの属性も重要になってきます。
都心部の需要のあるエリアならば、空き室リスクはほとんどありませんが、地方の人口減少が進んでいるエリアではリスクが高くなります。
需要の高い物件であるかどうかも不動産担保ローンの審査に影響します。
大学や工場が近くにある物件は需要が高いですが、将来大学や工場が移転して、需要がなくなってしまうという可能性も考慮しておきましょう。
不動産担保ローンの多くは、年収の条件が定められています。
年収が450万円以上は最低でも必要になるケースが多いでしょう。
年収の条件が600万円～700万円程度と高めに設定されているところもありますが、そのような場合には物件の収益性が良くても、年収の条件を満たしていない人は申込みができないということになります。
マンション経営・アパート経営をローンを組んで行う場合、頭金を用意することも重要です。
住宅ローンでは最低でも1割の頭金を用意することが理想だと言われていますが、不動産担保ローンの場合には最低でも2割は必要になるでしょう。
頭金は多ければ多いほど良いというものでもなく、レバレッジをかけるということも重要になるので、2割～3割程度が理想という意見が多いです。
もちろん、頭金をもっと多く出して、低いリスクで投資を行うという選択肢も悪くありません。
出典元：不動産担保ローン審査
最終更新日 2025年7月7日
