不動産投資を行う際のポイント

不動産投資を行うときのポイントに、無理をしないで十分な資金計画を立てて運用することが挙げられます。

あまりに高額な費用が必要になってしまうと支払う利息の負担だけでも大きなものになってしまい、思うように入居者が集まらなければ赤字になります。

一般的な年収が500万円程度のサラリーマンでもローンを組んで運用できると言われていますが、思考が保証されている投資ではありません。

まず、区分所有と一棟所有のどちらが良いのか検討する

まず、区分所有と一棟所有のどちらが良いのか検討すると良いでしょう。

どちらにもメリットとデメリットがあるため、自分に適していると思うものを選びます。

区分所有の場合は一部屋から運用できるので、必要になる資金を抑えることができるのが大きなメリットであり、中古であれば一括払いでも十分に支払えるようなものもあります。

一棟所有の場合は必要になる資金が大きくなるためローンの利用は避けられず、返済に追われます。

しかし、複数の部屋で収入を得られるため、空室が出ても完全に収入が途絶えることはありません。

ローンを組むときには審査の基準が金融機関によって異なっていますが、これも甘ければ良いということではないので注意しましょう。

断られるところがあるというのは、安全に運用できる見込みが薄いと判断された状態なので、そのまま他の金融機関で審査に通ったとしても失敗する危険性が十分に考えられます。

自分の本業による収入と購入する物件の評価額から、いくらまでが安全に借りられる金額であるのか検討が必要です。

不動産会社は物件を売ることに重点を置いているのでローンを勧めますが、疑いもなくそれに従うのは危険です。

物件選びをする際のポイントは、利回りを正しく理解しなければならない

物件選びをする際に正しく理解しなければならないポイントに利回りがあります。

これには想定される年間の家賃を購入額で割った表面利回りと、各種維持費を差し引いて算出するものがあります。

物件の情報で提示されているものは、少しでも利益が出るものであると見せかけるために前者を使っている場合が多いです。

比較段階では役に立つ情報ですが、実際に運用を行うときには維持費は無視できない大きな金額になるため、この利回りを使って計画を立てることはできません。

そのため、実質的にどの程度になるのか把握しておく必要があります。

また、その家賃は本当に満室にできる見込みのあるものなのか相場を調べた方が良いです。

資金計画を立てるときには、経年劣化したり設備が古くて需要に合わないなどで家賃を引き下げないと入居者が集まらなくなることも考慮します。

大規模修繕にかかる費用や、老朽化で修繕の頻度が増えて出費が大きくなることも知っておきましょう。

修繕のための費用を用意しておくことは非常に重要

修繕のための費用を用意しておくことは非常に重要なことであり、これが行えないと入居者は不満を感じるので他の物件に移ってしまい、家賃収入が減ります。

そのまま運用できなくなって売却するときも、欠陥のある物件になってしまうので評価額が下がります。

自分で希望する特徴を備えたものを新築する場合には、多少は家賃が高くなっても需要を満たせるような特性を持たせることも考えると良いでしょう。

長期的な運用をする場合、その周辺の需要を維持できるのか、他にも次々とマンションなどが建築されて供給過多になるのではないか、などを正確に把握するのは困難です。

しかし、他にはない特性があることで、許容できる範囲であれば家賃が高くても入居者を見込めるようにすることができます。

例えば集合住宅で問題になることが多いのが騒音であるため、防音性を高める工夫をするなどが挙げられます。

不動産投資を行うときのトラブルに押し売りで強引に契約させられた、というものもありますが、条件さえ整っていればクーリングオフができることを知っておくと良いです。

クーリングオフの期限は8日以内

これは自分の意志に反して契約させられたことを示せるように、不動産会社の事務所以外で契約する必要があります。

事務所まで行ってしまうと意志があったと見なされてしまうので注意しましょう。

期限は8日以内ですが、クーリングオフができると説明されたときから数えられます。

もし解約されないように適用できることを話していなかった場合、期限は切れないので契約から8日が過ぎても諦める必要はありません。

他にも条件があるので事前に理解しておき、それを満たせるようにします。

購入した物件を一括借り上げして毎月家賃を支払うサブリースと呼ばれる方式がありますが、これはメリットが少ないので可能であれば利用を避けた方が良いでしょう。

空室が出ても支払いを保証してくれますが、最初に契約した家賃を継続することを保証するものではありません。

空室が多くなるようであれば2年ごとの更新の際に引き下げを要求されます。

手数料も高いので利益が減る原因になります。

思うように解約ができずに揉めることも多いので、勧められたから契約するのではなく、本当に必要なのか検討しましょう。

最終更新日 2025年7月7日